一个是近日网上疯转的一篇《某大08年甘肃招生大战纪实》，这是一所国内著名理科高校的老师根据前两天在甘肃招生的亲身经历自己写的，文笔倒还是可爱有趣，把自己几日来的辛劳都很真实地记录下来了。但看了下来，我的感觉只有一个，这位老师实在是太“爱校”了，以至于眼中的一切一切只是学校的面子——只在乎高考投档线比竞争对手高还是低，却没有切身为学生的利益和前途着想。像个业务员一样到处网罗高分考生、把一场本该是高校选拔人才和学生选学校的双向交流变成学校的单向营销不说，心中只有分数！分数！却没有考虑这个学生是否真的优秀、自己的学校是否真的适合这个学生未来发展。高分生报的少了一两个，将导致投档数低于对手哪怕只是一分的时候，唉声叹气，凄凄惨惨，怨天尤人，而后到处对高分生的家长和学校、班主任低三下四，极力迎合。高分生报的多来几个了，投档数有望高于对手哪怕只是一分的时候，就开始洋洋得意，趾高气扬，低看竞争对手，同时对那些低那么几分的学生也做出一副无视和不想搭理的样子，就准备着得胜班师回朝了。这时候，低那么几分的学生在他心目中已经没有价值了，因为不再是可以跟对手叫板的筹码了。文中还描述了这样一种场景，当得知竞争对手的分数可能线比原先预想的还要高一点点“高开”，这位“老师”那急得如热锅蚂蚁、捶胸顿足的样子，心里想的是如何把已经许诺的考生中那几个最低分一脚踢开，然后再最后一搏、拼了老命也要再拉来几个高分生再次“拉高”投档线。因为投档线的名次就是学校的面子！面子！可叹啊，可怜啊。

对这位老师我也不忍心再多说什么了，他只是很真实坦诚地记录了自己的心理路程，又有好的文笔，才让这一幕栩栩如生展现在我们面前。对于还没有亲身上阵的我来说，能一下了解到这么多，还是要感谢他。他本人其实是非常尽职和勤勉的，工作态度要得到肯定。高考招生的工作非常辛苦，也非常重要，对本校所有奋斗在第一线的招生老师（本院的副院长正在安徽）表示致敬。在那么多第一线的高考招生老师们，这位老师的想法和思路虽然有些极端异常，却也比较符合他所在学校特立独行的个性化风格，但归根到底，都是被当前日趋变异的高考招生环境氛围所逼。从高校角度来说，高素质的生源确实是发展的根基，自己作为高校教师，也深知这一点。现在高校竞争日益白热化，必然到来高考招生大战升级。但从高考走过来的人都知道，差那么几分，能说明什么？！录取分数线差个几分，生源能有什么本质的区别？本来30年来高考中，高校的投档线一般都参照计划录取人数1.2倍来划定。教育部那么早就提出这个120%，就是希望各高校在分数优先的前提下结合其他素质方面来终于选拔人才，但现在各高校为了面子好看，特别具体到分数线的排名，不择手段，包括尽可能压缩投档比例，以期最大化“拉高”投档线与录取线。这其中学生的利益、学生的前途，都早早放到一边去了。

第二件事，是因网上所转而看到同校（复旦）也是去甘肃负责招生的郭教授所写的一篇博文，文中提到“很多名校对前百名学生进行人盯人的争夺。最搞笑的是，某自认至少TOP2的学校，副校长亲自坐镇，一定要把当地的文科状元拉到手。三番五次的上门动员，许诺一大堆优惠，直到承诺给这位状元6万元的奖学金，终于将文科状元拉到手。而另一个号称中国第一的高校听说了，觉得太没有面子，于是加大力度，许诺7万元的奖学金以及4年全免学费、专业任意挑选。总算再将状元拉回来报考。为了保险，这个高校的招生宣传人员天天盯住这位状元，直到状元与这个学校签订了协议、各自画押保证履行，并且当面填写好高考志愿表，把第一志愿填写了这个学校名字才作罢。”郭教授就此评论到，“这两个高校，占据了公共财政中拨给高校经费的最大额度，几乎垄断了全国各省市区每年高考的状元以及前50名，年年号称要率先进入世界一流大学之列。10年过去，和一流的差距是否缩小，只有天晓得。而倒可以从这样的状元争夺看到其手段的下作程度。”

状元不状元，除了宣传的好处，还有什么？跟状元只差一分的就不是优秀生源了么？但受到的待遇就差太多了，这合理么。为此，据说有些高考生本来分数足够进很多名牌大学了，还年复一年的复读，就非状元不可、非获得足跟著名高校讨价还价的高分不可。这都是谁做的孽？

郭教授在文中还披露，有考到XX名的高考生的父母来问复旦能给他开出什么条件。他只能如是说，“报考学校是考生选择学校，不是学校选择学生。”的确，选择哪个高校是对这个学校的学习环境与历史积淀的认可，是对借助这个高校所提供的平台而最优化发展自己人生的自信判断，为了一些眼前的蝇头小利而放弃那个选择这个，这样的学生复旦不要也罢。复旦应该有这样的胸怀。

高校生源大战现在还刚刚掀起帷幕，希望每个高校都是本着以大学历史积淀而形成的自身魅力、着眼实力发展来吸引优秀学生的平和心态来做好招生工作，更要有得天下才而教之、每个合格生源都可以教育成为优秀人才的自信。不要再做一些许诺拉拢、小恩小惠、明争暗斗，在名牌中学校长、班主任、高分考生以及家长面前装孙子斯文扫地的丑事，不要让学生在还没进高校门前就把对象牙塔高尚美好的幻想打破。否则，这种变味的竞争会让大学没有真正赢家。

——《上海房地》2008年第6期（发表时候编辑有删减，这里为原文）

    住房保障是建设和谐社会的重要环节，住房市场的未来发展趋势也是当前社会焦点问题，牵动着社会各阶层人士的心，为了更好地回答当前社会对住房研究所提出的迫切理论要求，同时在改革开放三十周年之际回顾和总结住房制度改革和住房市场发展的经验与教训，复旦大学产业经济学系、复旦大学发展与政策研究中心联合邀请上海市高校和研究机构从事住房研究的青年学者代表，就“中国住房保障模式选择与未来住房市场发展走向”为主题，于2008年3月27下午在复旦大学管理学院李达三楼106会议室举行小型专题论坛，以圆桌沙龙形式展开跨学科对话和深入交流。复旦大学产业经济学系陈杰副教授组织和主持了本次论坛活动, 本论坛也是国家自然科学基金课题“国际经验与中国住房公积金制度改进”的一部分。复旦文科处副处长任远教授到会致辞。发言嘉宾包括上海财大的姚玲珍教授、上海交大的胡昊教授、上海社科院陈则明副研究员、同济大学钱瑛瑛副教授、上海外贸学院陈晓静副教授、华东师大胡金星博士、上海财经大学周蕾博士等，以及复旦大学经济学院陈钊副教授、经济学院李志青博士、环科系郝前进博士等。

以下是论坛发言综述：

 1.       住房保障的名词内涵

上海交大胡昊教授指出，“住房保障”这个说法是很有中国特色的一个词汇、也许为中国特有，在国际上没有现成的可对应的名词。中国现在很多部门把住房保障翻译成Housing security，显然不恰当。如果翻译成Welfare Housing（福利住房），也不够贴切。国外与住房保障含义有对应的包括两个层面：一个是公共住房政策，public housing policy，内容是如何让所有人住的上房，早期侧重在建，现在侧重在租；第二，政府扶持居民购买房的政策，如通过贴息、抵扣税等办法让更多人买的起房。这两个政策与我们国内所说的住房保障有一定重合，但区别还是很大。

同济的钱瑛瑛副教授对此表示十分赞同，指出她也不知道该如何对外翻译和向外国人解释“住房保障”这个词。当前翻译成housing security或housing insurance都不合适，今后如果翻译成public housing policy或者public housing system，相对比较恰当。

复旦的陈杰副教授提出，住房保障(体系)如果照字面硬译，可以用housing safety network/system，但国外几乎没有人用这个词。国外政府文件和研究文献经常提到的“让(居民)有支付能力的住房政策”（affordable housing policy）可能最接近国内所说的住房保障。

 2.       住房保障的实质——为什么要实施住房保障

上海社科院的陈则明副研究员在题为“住房保障其实并不难”的发言中提出，理解住房保障要从“公平”入手。不同人讲的“公平”的内涵有很大差异。完善的住房制度应该兼顾每一种公平。住房保障提供则是相对的结果公平。这个是现代文明发展的需要，要保障每个人有最低限度的物质资料享受，其中住房是很重要一块。但追求这些分配结果上的公平不能以牺牲其他公平、尤其机会/过程公平，不能以破坏效率为代价，否则挫伤劳动者积极性，造成社会财富创造短缺，恶性循环。他比喻说，住房保障以及社会保障是维生素，不可或缺，但不能带来活力，市场是蛋白质，唯一带来能量和活力。

陈杰副教授认为，住房保障之所以需要，从根本来说是市场在配置住房资源时候出现了“市场失灵”。其他商品只要考虑“卖得掉卖不掉”就行，但住房是特殊商品，有基本消费品的属性，一定要保证让所有人都能消费到最基本的水平。然而市场只讲究生产，不讲究分配，做不到这点，住房的分配结果需要政府干预。但不能让政府进入到住房的生产和供应环节，否则即使没有腐败，也一定是低效率的，一定造成短缺。

胡金星博士指出，住房是商品和社会保障产品的结合体。由于忽视了住房的特殊属性，住房市场化后，尽管人均住房面积越来越大，但是大批中低收入群体有住房需求却没有购买能力。

 3.       住房困难的定义和住房保障的标准

钱瑛瑛副教授，是因为了有住房困难才需要保障。参照国际的标准符合以下3个条件的可以定义为住房困难：一是住房面积较小；二是房价相对于支付能力偏高，超过可支配收入的三分之一；三是居住地远离工作和就业等，也就是“空间失配”。住房存在这些方面的困难就需要保障。

姚玲珍教授提出，住房保障的标准就是比照生存标准。当然这个标准随着社会经济发展而不断调整。人均住房7平方米在现在是绝对困难，但20年前在上海很好的家庭才有。标准不能太高，否则对没有得到的人不公平，没有人有积极性努力工作。

陈则明副研究员提出，既然住房保障的存在是因为现代物质文明的底线要求，那么只要达到这个底线就可以了。具体来说就是有独立厨房和卫生间，子女要有独立的私密房间。所以住房保障不在于新建造了多少平方米，补贴了多少钱，而是看改善了多少困难家庭的居住条件使之达到最低要求。设施完善的住房，即使建筑面积20平方米也够了。

郝前进博士提出，要从住房可支付能力的合理确定角度来科学定义住房困难和住房保障的补助标准。

 4.       住房保障的覆盖面

与会专家对夹心层算不算住房保障的覆盖范围有不同意见。与会专家都认同住房市场要与城市化过程联系，要把农民工、流动人口的住房问题列入考虑。但对于这些人是不是应该进入住房保障体系有不同意见。

姚玲珍教授提出，从最狭义的角度看，住房保障主要是针对户籍人口；就较为宽泛的角度看，住房保障应包括一个城市的常住人口，如目前所谓的 “夹心层”；就理想角度看，住房保障应该包括所有人口，含短期流动人口。

陈则明副研究员提出，住房保障的范围不仅仅是为了一方百姓安居乐业，更要放在中国城市化进程中的天下百姓角度来考虑。否则会引起更大地区差距和失衡。

5.       住房保障的模式、工具

任远教授指出，住房问题现在政府过多依靠市场，但我们现在开始反思是不是市场化过度了。实际上住房问题的解决，除了市场之外还有其他很多的机制。比如说，关于流动人口的居住，美国的墨西哥的移民社区是通过移民组织来租赁住房给移民居住。我们有时更需要通过一些非市场化的途径来提供住房服务。这中间政府应该发挥很大作用。

作为上海住房保障政策的设计参与者，姚玲珍教授指出，上海目前正在按照四个梯度体系的设想实施住房保障：（1）给最低收入家庭的实物配租；（2）给低收入家庭的廉租房（短期内重点）；（3）中低收入家庭的经济适用房类（短期内重点）；（4）中间收入和刚工作的年轻人，贴息减税政策以支持他们购房。长期来看，上海以及中国住房保障体系将包括三个梯度：(1)实物类；（2）廉租类；（3）贴息减税类。经济适用房属于政府直接干预住房市场的做法，在缓解住房紧张局面后应逐渐推出。住房保障基本上还是“补砖头”和“补人头”之争，“补砖头”见效快，但容易出现贫民窟、穷人区这样的社会问题。现在上海、广东等地要求在商品房小区配建、套建一定比例的经济适用房、廉租房，以期解决这个问题。

胡昊教授首先指出，2007年国务院24号文以来，国内住房保障体系建设最大的进展在于，（一）政策法规不断完善与修订之中；（二）组织机构设置合理。日益与国际接轨。他表示认同社会不同阶层应该混居一起的理念，认为这样才能不造成社会隔阂，并举出荷兰等地区的“社会混合实验”(spatial mixing)。同时他提出，解决公共住房问题不仅仅是一个政策和经济问题。物质性手段、技术手段也是十分重要的。比如现在有一些社区拒绝低收入家庭的进入，这样就使得社会的融合得到挑战，那怎么解决这个问题呢？上海交大一批学生在参加联合国竞赛时提出用旧厂房改造成农民工住房的设想，得到社会关注。总之，要从规划设计的角度，以工程的概念来做住房保障。以他的经验来看，采用实物的方式来解决住房保障问题效率可能很低，可以考虑引入一些NGO（非政府）组织。

陈则明副研究员对强制性在高档小区配建经济适用房的做法提出疑问，认为是对市场的扭曲，很难持续。他认为，一、户籍人口不缺住房而是缺改善住房的条件，对于他们要从财税等方面进行补助；二、非户籍常住人口，住房问题本质上是缺首付款，可采取金融手段；三、非常住流动人口，租赁是最好的途径。

陈钊副教授提出，从理论上判断，能够交给市场来做的事，不应该由政府来做。保障性住房的提供也可以交给非盈利组织。不管谁来做，必须做到引入竞争机制。

陈晓静副教授从美国住房政策的历史经验来说明，政府直接建筑中低价住房，到政府补贴建筑住房，最后到政府直接补贴居民，是整体的趋势，这样更能社会福利最优化。这个观点得到与会专家的认同，但关键分歧是中国有没有到这个转变的时机。陈晓静副教授提出，当前还是可以适当地建造经济适用房，但经发放对象主要是年龄应该在50岁以上，实在没有可能自己拥有住房的人，不应面对青年人。

陈杰副教授表示之前已经对经济适用房等各种形式的集中建低价房计划的内在缺陷做了很多批评，一直主张尽快减少乃至取消，这里不重复。要补充的几点是，一、中国住房已经不纯是总量不足的问题，而更多是分配不公的问题；二、增加经济适用房平抑不了商品住房房价，反而会恶化，因为土地给定；三、平抑房价要从发展租赁市场，尤其公共租赁市场入手；四、限价房完全不可取，价格信号失真，价格统计没办法做，各方都无法真正知道市场真实情况，居民也不可能实际受益；五、以发放住房补贴的形式来帮助穷人不会引起市场房价和租金上升，因为属于特定的较低端的住房需求，而且增加这部分需求的实际支付能力可以创造这部分供给，盘活闲置的存量房资源，特别老公房。这样就与发展公共租赁市场结合起来。

 6.       住房保障的融资

胡昊教授对当前住房保障过度依赖住房公积金收益提出疑问，还指出目前社会对具有私人产权性质的住房公积金增值收益能不能用于住房保障是有很多争议。胡昊教授对有人建议成立全国性的住房投资公司也有疑问，认为不应该由政府来做，而由分散的非营利性的组织机构来做更好。

陈则明副研究员也对住房公积金增值收益用于住房保障提出质疑，认为应该更充分调动民间资本建设廉租房。包括各种形式的住房基金、REITs、债券乃至彩票。政府所要做的就是为这些金融产品进行担保。香港的领汇基金是成功的案例。上海要建成金融中心，“房地产证券化”这个现代金融的标志是必须的。陈则明副研究员还对次贷危机提出不同看法。认为次贷虽然现在造成了损失，但在提出的时候确实广受赞扬，也确实对提高美国穷人的住房自有率起到了很大作用。

周蕾博士提出，公共住房的资金来源是政府首先需要解决的问题。并以英国为例，英国在20世纪70年代中期以前的公共住房建设中，建房资金主要来源于政府财政。但是20世纪70年代后随着政府公共住房政策的转变和财政能力的约束，开始降低对公共住房建设的直接投入，20世纪90年代以后几乎不再向地方政府和住房协会的公共住房建设和管理直接投资。目前，英国的住房协会作为公共住房提供的主体。住房协会的资金来源几乎全是靠市场化来筹资的。第一个渠道就是通过向银行包括海外金融机构借款；第二个渠道是通过发行债券来筹集资金；第三个渠道，也是长期的资金来源，是通过租户的租金来实现长期的资金流。

 7.       住房保障的政策制定

陈钊副教授提出，住房保障要可行，需要三个标准：（1）信息对称与透明;（2）尽可能地减少对市场价格的扭曲。房价仍必须由市场决定，政府可以通过各种补贴政策来间接地增加住房困难群体的支付能力；（3）考虑长期的社会后果。比如不能造成贫民窟和居住割裂。

陈则明副研究员、陈杰副教授都提出政策出台不透明，拍脑袋，缺乏足够充分的论证，很多时候被舆论牵着鼻子走，但那些报纸和网上的舆论往往都是片面的，白领阶层占据了话语权，而记者们正是这个阶层的代言人，通过媒体放大渲染，把买得起房子看做社会要解决的头等大事。陈杰副教授指出，这导致了政策没有帮助最需要帮助的人，而是帮助了声音最大的人。住房政策更加以购房为中心，租房市场一直瘸腿。

 8.       住房保障与住房市场

陈钊副教授提出，住房市场矛盾突出的背后实际上是社会收入差距拉大，住房市场上的很多问题不是住房本身能解决的，不能把扳子都打在住房市场上。最大的根源在社会资源配置的权力不公。

钱瑛瑛副教授对此表示同意，她也认为，中国的住房市场本身并没有特别的大问题，但城市化问题、贫富差距问题等等都集中地体现到住房问题上来了。住房保障模式的选择还要与城市化进程相适应。

李志清博士提问，中西部有没有住房保障问题？那里的房价矛盾突出么？如果不是，房价矛盾和住房保障需求集中在几个大城市，那可能说明住房保障主要是大城市的人口过度集中，同时大城市有大量有来自外部的需求。地区发展的不均衡以及这种不均衡的持续扩大，是住房保障和住房市场矛盾的重要根源。

郝前进博士提出，在研究住房市场的时候，必须和人口的年龄结构特征结合在一起。他同时认同住房问题必须和城市化联系起来的观点。他认为，中国目前城市发展面临的最大问题，也是中国政府在城市发展问题上比较矛盾的地方。一方面，政府不希望人口大量聚集在几个大的城市，但另一方面政府又把大量的投资机会，大量的就业机会创造在大城市。二级城市，比如武汉，人才流失都很厉害。这样就势必加重在特大城市中居民的住房可支付能力问题。

 9.       住房市场调控手段

陈钊副教授提出住房调控政策应当以经济学研究，特别是实证研究为依据。比如抑制了别墅投资看起来保护了普通市民，但其实不然。首先保护了已经有别墅的人的利益，其次有钱人转而争夺市内中高档公寓，进而使一部分本来能买得起中档房的人现在只能去买低档房了。这就是住房市场的“渗透效应”。

 陈则明副研究员对此感到十分认同，他指出别墅停批导致别墅价格疯涨。限制高档别墅看起来节约土地，但是其实是浪费土地。因为别墅一般都是建在郊区山上，一旦别墅停建，那么富人就会买公寓，这些公寓却都是建在良田上面的。还有70/90也是浪费土地的。一般来说一电梯可以让3到4户人家一起使用，但是70/90就浪费了公用部分。开发商的规划设计是有道理的，行政干预破坏这种效率。

 钱瑛瑛副教授总结了以往住房保障和住房市场调控的几个误区：第一个误区是“顾此失彼”。表现之一是制定住房保障政策不顾及或者不测算对住房市场的影响。表现之二是不顾及各种保障政策的连续性，互相打架。总是造出许多新的概念和新的名词。表现之三是不考虑受助对象的搬家成本。第二个误区就是，“一刀切”。比如在限制市场需求方面。

 10.   30年改革大背景下的住房制度回顾

 郝前进博士和陈杰提出，当前中国的房价问题要放在特定的历史背景下来看。第一，长期抑制城市化，近十年城市化开始加速，对住房需求持续旺盛；第二，之前没有房地产市场，1998年以后才真正有，长期压制而积累的需求喷发出来，10年可能还不够，还需要一些时间去消化；第三，经济发展到一定阶段，居民有进行财富积累的需求性和可能性。但当前流动性过剩，居民投资方向单一；第四，改革到现在，社会还处转轨时期，各方面对未来收入和经济预期仍然高涨。所以当前中国住房市场乱是正常的，还需要一段时间才能走向成熟，不能操之过急。 

——《楼市》杂志2008年6月号专栏

 文/陈杰

2006年全国商品房销售面积为60628万平方米，上海为3025万平方米，上海仅为全国的4.9%。但由于上海经济发达，房屋需求旺盛，商品房平均价格达7196元/平方米，为全国房屋平均价格3382元/平方米的2.13倍。所以，人口仅有全国总人口1%、全国城镇人口的3%的上海，其商品房销售额高达2177亿元，竟占到全国商品房销售额20510亿的10.6%，十分之一强。9000多万人口的中国第一经济大省广东2006年商品房销售额2491亿，只比上海略多。北京2006年商品房销售额2159亿元（其中商品住宅1623亿元），还少于上海。由此可见上海地产业对全国地产业举足轻重。在历史上，上海的房地产业也一向引领全国房地产业风气之先，土地拍卖、住房按揭、住房公积金、购房贷款贴息、蓝印户口等很多制度创新都是从上海发端或成型而走向全国。

然而，在房地产业正日益走向品牌化生存与发展的今天，上海地产业尽管在市场容量、市场规格上相对兄弟省市还有一定优势，但在塑造优质地产企业、提倡地产企业内涵发展方面已经滞后于全国先进行列。尤其在品牌打造上，落后甚多。广东已经拥有万科、恒大、碧桂园、富力、合生创展、雅居乐、保利等一批全国性地产知名品牌，在2007年“中国房地产企业200强”中垄断前两强、前6强中占据4位、前9强占据6位，显示出雄厚的发展后劲。以万科为例，根据“中国房地产TOP10研究组”公布的数据，2006年万科品牌价值为48.2亿元，2007年达到了91.78亿。北京地产也拥有SOHO中国、华润置地等全国知名品牌。上海自身的地产企业虽然也有绿地、瑞安、金地、复地、世茂这样已经成功走向全国的优秀品牌，但在规模上、在名气上跟广东还有相当大的差距，在2007年“中国房地产企业200强”中十强仅有一位（绿地排名第三），20强中也仅有3家。

根据《上海统计》历年统计，上海房地产企业销售额前三名企业一直处于更换之中。如1998年前三名依次为恒立、金兴、中星；2000年是中星、仲安、绿地；2002年是绿地、大华、上海世贸；2005年是大华、复地和中华企业。这两年则又是绿地为首。从中可以看出，房地产企业始终面临着可持续发展问题。

房地产企业的可持续发展问题随着国家与上海市宏观调控政策的颁布与实施及房地产业发展进入新阶段而显得更加突出。随着房地产市场化的加速和中央及上海市政府新一轮一系列宏观调控政策影响，上海地产企业正面临着融资环境趋紧、销售波动加大、内外竞争加剧、行业诚信严峻、消费者心理变化不定、宏观不确定性增加等诸多新挑战。同时，房地产业经过二十多年的发展，房地产业的产业组织集中度逐步提高、房地产企业之间的竞争向品牌化、规模化与跨区域化方向转变。这些挑战直接影响到房地产企业的可持续发展问题。

我们注意到，2006年上海房地产企业50强占全市市场销售额的25%，尽管为历年之高，但应该说这个市场聚集度还是偏低，绝大多数上海地产企业还是只开发一两个区域性小楼盘的作坊企业，这对于上海地产企业发挥规模经济、做大做强品牌十分不利。我们还看到，上海地产企业中只有“世茂股份”一家进入胡润2007年社会责任企业50强，这说明上海地产企业对自身社会形象塑造的重视尚有待提高。

上海地产业可持续发展的话题其实早在2000年就有有识之士提出过。但上海房地产市场在2001-2005年间全国最为火爆，上海各大小地产企业无需下力气练内功就可以获得非常丰厚的盈利，根本没有可持续发展的危机，对品牌塑造意识普遍不强。但随着房地产市场化的深入发展以及上海成为国家房地产业宏观调控对象的重中之重后，上海所有楼盘普遍旺销、卖房子根本不用愁的市场局势自2005年5月之后就不再复现，取而代之的是各楼盘冷热不均、竞争浮现的市场格局。种种迹象表明，如果不能顺利适应新市场环境、新政策规则的转换，不能及时开发符合购房者理想家园标准的楼盘，地产企业的销售形势必然欠佳、经营很难继续，这已经促使众多地产开发商静下心来仔细思考可持续发展之路，上海市政府也开始高度重视地产作为一个行业的可持续发展。其中以品牌塑造为中心来培育核心竞争力、调整发展定位、增强企业社会责任感、完成发展模式转变，将是地产企业可持续发展战略中的核心任务。

国外对房地产营销的研究非常强调品牌构建，认为要以品牌塑造为中心来指导整个营销活动，并且强调对新技术特别互联网技术在地产品牌营销中的应用。国内也有很多人提出，我国地产企业应及早进入品牌营销时代，更有明确提出要把地产品牌看作成地产企业的核心竞争力之一，我国房地产企业的核心竞争力主要由人才、资本、房屋产品、客户服务及品牌五个要素组成。还要指出，地产品牌要区分企业品牌和项目（楼盘）品牌，楼盘品牌辐射性差，只有企业品牌才能传递企业经营理念、质量水平、企业文化、价值观念和对消费者的态度，才能有效突破区域壁垒，实现跨地区经营发展。也需要指出，房地产业可持续发展关键是要解决土地的有效和友好利用问题，为此，要以绿色、环保为核心来塑造品牌形象。现在公认，诚信是地产企业品牌能否塑造成功的关键。另外也有提出，差异化、个性化，出奇制胜，是品牌营销的通用法则，对地产品牌营销同样具有意义。总之，品牌战略已经越来越被公认为地产企业可持续发展的核心推动力。

随着地产企业的重要性愈发凸现，所受到的关注程度越高，社会和政府也对地产企业提出更高的要求。尤其是在地产企业力量扩张的同时，他们将面临全新的政策环境和市场游戏规则。只有那些品牌地产企业，也就是能得到社会广泛认可的“好”地产企业，才能够获得发展的社会许可，从而获得可持续发展。

——《新华文摘》2008年第11期收录

文/陈杰

     2008年3月7日，世界银行候任首席经济学家林毅夫以全国人大代表的身份接受了中外媒体的集体采访。在谈到社会保障的时候，林毅夫指出，不要把社会保障仅仅当作一种消费，要把社会保障当作一种投资。笔者深以为然。

　　财政部在“两会”上提交的2007年度预算执行情况报告显示，2007年全国财政收入51304亿元人民币，比2006年增长32.4%；2007年中央财政支出为29557.49亿元，其中，用于社会保障和就业支出为2303.16亿元，仅占7%；相比较于中央财政支出整体增长25.8%的速度，社会保障和就业的支出增长速度只有13.7%。

　　从一国经济发展的历史角度来看，在经济起飞阶段，将更大比例的财政支出用于生产性投资、基础设施建设等方面，在追求经济增长之余再考虑社会保障，把蛋糕做大之后再考虑如何分配，这是可以理解的。但当经济发展到达一定阶段，尤其当政府掌握的资源比较充沛的时候，政府支出的重点就有必要向社会保障方面转移。因为，能不能让全体人民都分享到经济发展的成果、享有最起码生活保障，不仅是当前建设和谐社会的关键，也是保证经济可持续发展的决定性因素。

　　然而，从相关数据来看，财政支出重心的转移并不容易。这除了有惯性因素，很重要的一点，正如林毅夫先生所指出的那样，相当一部分官员虽然也知道社会保障很重要，是大好事，但主观上仍把社会保障看作一种“善事”，甚至看作是对低收入者的施舍，多一点固然好，少一点也无所谓。更有一些人认为，搞社会保障不能产生经济效益，至少短期内是看不到，对政绩考核毫无帮助，因此能省则省。

　　这是一种思维上的误区。依笔者之见，至少就住房保障建设来说，这是利国利民、回报显著的社会投资。

　　一般人们可能会认为，住房保障建设之所以必要和重要，是因为住房的生活必需品特征。但实际上，住房的作用绝不仅仅是为人们提供一个遮蔽寒冷、能安心睡觉的场所。现代住房经济学认为，政府必须实施住房保障一个很重要的出发点，是因为住房消费在过程中存在着很大的“外部性”，在结果上具有很强的“生产性”。

　　古语说得好，“安居”才能“乐业”。国际上有很多公共卫生学文献证明，良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要前提，居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键。从这个角度来看，住房消费可以看作是社会生产力的一种重要投入要素。要提高社会生产力，就不仅要提高社会平均的住房消费质量，也要提高低收入人群的居住水平。

　　再从社会学角度来看。国内外很多研究者已经意识到，是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条件，会严重影响到居民的道德水准、社会行为规范乃至对当地社区社会的认同感与归属感。而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感、归属感，对周围社区，对当地社会，都有着直接的外部性作用。试想，如果一个社区、社会中相当一部分人群是处于无家可归、颠沛流离的状态，那么社会治安状况肯定十分堪忧，整个社会也不可能稳定和谐。住房，不仅仅是一个经济发展问题，而是一个社会问题、政治问题。除了无家可归者，住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境，身心健康受到较大困扰，很容易带来社会不稳定因素。到了很多人都为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定就只是一句空话，整个社会就要为抵御由此引起的不安定因素而付出高昂代价。

　　所以，所谓住房保障具有社会投资属性，可以从两个角度来理解。一是，防御性的社会投资，防止无家可归这样的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰，和对社会正常生产力的本可避免的破坏，节约不必要的相关社会费用。就像卫生保健一样，有卫生经济学家测算，在我国，如果在预防保健上投资1元钱，就可以节省8元多的医疗费，还能节省100元钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本，不如在源头上进行防范。

　　另外一个是主动性的社会投资，提高居民普遍的住房居住质量，尤其是低收入群体的住房水平。这样做的好处是可以帮助提高人们的经济生产能力，促进社会和谐发展。

　　以上观点并不是假说，国外有大量这样的实际案例。美国一系列大规模的贫困改善社会实验，如上世纪1973-1980年之间耗资1.7亿美元、影响到2.5万个家庭的“实验性住房津贴计划”(Experimental Housing Allowance Program)，以及1994年以来实施的更大规模的“向希望移居计划”(Moving to Opportunity)，都是从提高穷人的住房条件入手来改善他们的经济状况。事实证明，当穷人的住房负担大幅度减轻之后，他们会大量增加在营养、教育、保健、职业发展和子女抚养上的投资；当穷人移居到更卫生更干净的住房、更适合居住的社区环境下，找工作的意愿和机会都会大幅度增加。这些措施的实施让受助者更快、更有效地摆脱了贫困陷阱，他们不再依赖社会福利而步入独立发展之轨，利莫大焉。

　　（作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授）

原文发表在《解放日报》2008年3月29日“观点”

——《中国房地产》杂志2008年第4期

   住房保障时下成为热点问题，相关部门正在着手研究具体政策的深化。笔者以为，住房保障首先要有一个对基本原则的统一认识。否则，具体实施中就会差之毫厘，失之千里。住房保障实施的一个首要原则就是要讲究人性化。具体来说有以下几个方面。

一、要尊重被保障人的人格和尊严

住房保障是社会救济的一种，和其他众多社会保障一样，并不是一种怜悯，而是社会委托政府提供的救助。因此，切忌把这看作是一种自上而下的施舍，更不能把接受保障的人看作是社会负担。因为，他们每一个人都在为社会做贡献。而社会给予他们及时与必要的救助，会让他们有机会为社会做出更大的贡献。从这个角度讲，包括住房保障在内的各种社会保障也是
一种公共投资（注释1），会产生巨大的社会效益。所以，要实施住房保障，有关方面必须转换这方面的观念。

当前，在经济适用房和廉租房资格审批的时候，各地都要纷纷进行入选或候选名单公示，这本身应该是一个进步。但其中对申请人个人收入状况、年龄、家庭组成、现居地址等各种隐私都张榜公报，甚至公布到市一级媒体上，这样做就值得商榷了。如果说这是当前行政部门对个人收入无法实际掌握、不得不需要动员社会进行监督的一种无奈，那么未来在全面建立个
人（税收）收入档案之后，这种做法就应该逐步废除。

二、要尊重被保障人的选择权

 
    经济适用房等保障房的地点选定、建筑质量、房型设计、周边配套等都是完全由政府主持操作，对被保障的人的实际需求考虑不多。这些保障房多建在城市边缘地带，周围配套通常十分匮乏。而被保障人往往正处于住房极端困难的阶段，经济适用房又经常极度供不应求，能有入住机会就深感幸运，很少来得及仔细考虑这个房子是不是真的满足了自己的住房需要，与原来相比是否真的改善了住房条件。即使考虑了，发现入住经济适用房有很大不足，比如住房不满意，离上班地方很远，采购物非常不方便，生活总成本反而有可能上升等等，但因为只能在选择和不选择之间二取一，最后往往两害权衡取其轻，而入住保障房。这时候，人们因为实际的生活质量总体并没有改善多少，反而还会有怨气。虽然政府也花了很大力气，投入很多资金，但很可能并没有让被保障人实际受益多少，没有“买来”很多满意。大规模集中成片修建廉租房，也同样会遇到类似问题。这不仅是中国会出现的问题，也是世界各国住房保障历史发展的经验和教训。凡是由政府直接提供的福利品，都因为给予受资助人的选择余地过小，缺乏人性化考虑，而很难取得令人满意的效用。

如果采用住房津贴，就能较好解决这个问题。被保障人可自行去租房市场解决住房问题。只有当事人才知道自己最需要什么房子，才知道什么样的房子让自己最满意，比如是宁可贵点小点也要尽量离上班地点近些，或者宁可上班多些路程也要住大点的房子。政府只需按照一定比例，或者合理的市场租金和该户家庭可承受最大住房开支之间的差额来进行资助。由于补助不是非一即零，而是连续分布，总能找到一个让受助人满意和政府财力允许的契合点。其结果就是，受资助人找到了理想的住房，政府也以最节省的投入达到了住房保障的目的，那就是保障每个人最低的合理住房消费水平。

三、要注意保护被保障人的发展权

住房保障不是“临时救火”，而是对公民的长远投资。因此，不是把一部分需要救助的人“隔离”到社会的一个“孤独角落”，不让他们成为“社会麻烦”从而影响到其他人就算完事了的，必须考虑到长远的、动态的影响。住房援助毕竟只是社会救助的一个子系统，而所有社会救助都要贯彻一个原则，那就是尽量减少受资助人对福利救助产生依赖性，并使他们在未来尽快自立和进入可持续发展的轨道。经济适用房和廉租房，都很容易造成受助人对福利的依赖性。因为如果审查严格，被保障人一旦收入增长超过一定界限，就会因为符合条件而被“赶出”保障系统，这时候“有”和“无”之间的巨大落差，会导致受助对象宁可少些工作收入也要停留在住房保障系统里，这被称为福利对工作的“负面激励”( Work disincentive) 。如果使用住房津贴，就会使补贴跟随收入的增长而逐渐减少，在负面激励这方面要好很多。

经济适用房实施见效快，而且在目前看来是“一劳永逸”地解决了住房困难户的住房问题。但其中忽视了一个重要的问题，即把被保障人圈在一个与主流社会相对隔绝的地方将会对他们未来的发展产生负面影响。有西方学者提出，住房保障的目标应该是让穷人如其他人一样正常“参与”到住房市场中，从而正常“参与”到社会里。经济适用房之类的大规模政府廉
价房工程在发达国家是最被指责的地方，就是因为人为制造了贫民窟，从居住割裂而到社会分层割裂，截断了穷人和主流社会交流的机会，严重减少他们发展的可能性。

在西方国家，经常会发现各种福利的领受率不到100%，除了小部分可能是因为不知道有关信息外，大多数有资格领取福利而放弃的人是因为担心领受福利会对自己未来发展不利。比如，拿过失业救济金的人，如果被招工单位发现曾经有这样记录，就会怀疑其工作能力不足或工作态度不好而不予录用。出于这种担心，有些人即使失业没有收入，也可能不去登记失业
和领取失业金。这在福利经济学中称之为“污名效应”( Stigma Effect) 。国外很多人不愿意去住廉价的政府公房，也是出于这种考虑，怕被别人发现自己是社会福利救济者而给未来职业发展带来不利影响。国内经济适用房大规模成片居住，已有这方面的隐忧，必须注意解决。（注释2）

注1：参考本人在《经济观察报》5月19日、《解放日报》3月29日、《中国房地产报》2007年8月27日就此问题发表的系列文章。《解放日报》文章并被《新华文摘》2008年第11期收录（文化-视点，第119页）。

http://jiech.blog.sohu.com/88024198.html

http://jiech.blog.sohu.com/83368864.html

 注2：日前媒体有报道，济南市保障性住房申请标准的门槛降低了。但很多年轻人却没有意愿申请。

“为何年轻人对经济适用房不感兴趣呢，记者在走访中发现，一些年轻人面子观很强，总觉得购买经济适用房很丢人，是没有面子的事，再则，对申请条件不够清楚，经济适用房位置偏僻等也是年轻人对该类房子“不感冒”的原因。

    在一家监控设备器材公司上班的秦建军，今年27岁，工作已经4年了。他告诉记者，“如果去购买经适房，让家人、同事、朋友知道了的话，显着咱多没有本事，多没有面子，暂时真丢不起这个人。”据了解，像小秦一样想法的年轻人大有人在。”

http://news.xinhuanet.com/house/2008-06/16/content_8376363.htm

 陈杰

复旦大学管理学院副教授

万科“捐款门”风波渐渐散去，本不应再去追问。但觉得，不仅万科乃至中国所有房地产业从事者都需从中好好汲取教训，还是得多说几句。

想起真是可叹，王石聪明一生糊涂一时。尽管万科6月5日的临时股东大会以99.8%的高票率正式通过向地震灾区捐赠1亿元的特别动议，尽管王石在万科这次专为审议1亿元捐赠动议而召开的临时股东大会上表示，无条件为此前引发“捐款门”风暴的言行道歉，并对所有质疑不作任何辩解，但这一切行动都挡不住，如一名万科股东在审议大会上所公开质疑的那样，仅仅因为一篇博文中的200多字，王石这个名字，已经几乎一夜之间就从万科的金字招牌变成了“负”资产。

日前媒体广泛报道，世界品牌实验室6月3日发布了2008年《中国500最具价值品牌排行榜》，在该排行榜中，万科的品牌价值被评定为181.23亿元，但这比去年缩水了12.31亿。 评审机构负责人说，“万科是具有很高声誉的地产企业，而其创始人王石先生也是令人敬仰的企业领袖，但是最近王石的‘十元门’事件，激起了中国的民愤，也严重影响了万科的品牌和王石本人的声誉”。该机构提供的数据表明：5月15日王石发表被称为“捐款门”事件言论的当天，万科的每股股价为22.57元，然后就连续下跌6个交易日，一直下滑到5月23日的19.6元，6个交易日内公司市值蒸发了204亿元。

王石常得意地说他的名字是万科品牌中最重要的一部分，王石的这个金字招牌对万科过去的发展确实起了非常大的作用。然而正所谓，水能载舟，亦能覆舟。这次“捐款门”事件，万科的企业品牌价值完全是受累于王石的个人言论而损失惨重。即使到今天，王石的声誉和万科的品牌还是紧紧联系在一起。万科在6月5日的临时股东大会就表示，决定今后为减少因王石言行对社会造成负面影响和股市波动，该公司将设新闻发言人制度，并对王石的网上博客设置看门狗过滤系统，避免不慎言论影响万科形象。但如一个比较苛刻的评论的那样，万科在地震发生之初，像大多数地产同行那样捐个200、300万，然后“安静地走开”，不会有人找他们麻烦。就是偏偏王石自我感觉良好地多了那么几句话，导致后面付出一个亿也都不能抹去负面印象的代价。如王石自己承认的那样，“尽管万科做了很多努力，但还是没有得到社会的认可”。

反思万科在应对这次“捐款门”事件过程中确有很多不当之处，需要好好反思。一开始公司官方一直沉默不语，力图把这个限定在王石的个人事件。无奈王石和万科之间的联系实在太过紧密。不得已之下，万科抛出1亿元援助灾区的声明，力图挽回十分不利的舆论狂澜。但万科第一次声明中又有意无意留下一些可打擦边球的地方，如只说1亿元“之内”，是属于无利开发还是无偿捐赠都没有交代死，被火眼金睛的网民们紧抓不放，穷追猛打。后来几次补充声明也没有彻底解决问题，一再被动。直到今天才算让社会稍许相信了万科的“诚意”。当然现在“捐款门”风暴还没有完全过去的时候，王石表示，除了无条件道歉，不作任何辩解，这是个聪明和理智的应对策略。这时候，说话越多错的机会越多。所谓言多必失。特别这个节骨眼，尚在群情激荡之时，无论说什么，都能给人抓住把柄。只能期待网民们慢慢把这件事忘却作为研究房地产的业者，我个人以为，王石的“捐款门”事件，虽然是个个体事件，但所有房地产业者从中都有颇多值得汲取经验教训之处：

首先，这个事件最有力地验证，企业品牌形象的经营对于房地产开发经营的作用非常重大。房地产的一个显著特点就是，物业购买过程中存在很强的信息不对称。不像其他商品，顾客选购房地产时候是很难全面了解意向楼盘的所有质量信息。而这时候，企业历史上积累起来的品牌形象就起到很大作用，对顾客购买物业的决策起到很关键的作用。而企业品牌形象的构造中很重要的一个包含内容就是，企业的社会形象是否健康、是否积极向上、是否很有社会责任感。试想，一个社会责任感不高的企业，又怎么相信会对顾客全心全意？一个不在意社会口碑的企业，又怎么让人放心它的产品质量？一旦一个房地产企业的社会形象和口碑受到损失，不仅仅是无形资产的损失，绝不仅仅是。就拿万科这次来说，潜在准备买房的顾客群中本来有大批万科fans，“捐款门”之后转移掉不少。在万科做出补救努力之前，已经有一些还会公开号召专门抵制万科开发的楼盘，现在是否会回心转意还难说。万科和王石与媒体的关系也搞僵了。今后还会有媒体、还有各类论坛邀请王石大谈企业的社会责任么，那些企业社会公民的各类评选还敢把万科列为入选首选名单么？更关键的是，如果不是及时的努力补救，万科跟政府的关系可能就彻底搞僵了。没有政府的青睐和嘉许，万科还会像过去那样到处春风得意么？

第二，房地产企业的品牌和形象不可太多寄托于某个高管乃至某个具体楼盘。营销学中，品牌营销构建分为企业品牌构建和楼盘品牌构建。如果一个企业CEO或高管的名气过大，甚至压过企业本身名气，那很危险，很难可持续发展。一旦CEO有点风吹草动，整个企业都受震荡。同样，不能把营销精力过多集中在某个楼盘，楼盘品牌做得再好，也不能代替企业整体品牌。

第三，万科和王石的“捐款门”事件不仅为房地产业企业，也为全中国的企业都很好地上了一门“如何真正理解企业社会公民责任与企业发展”这一课。万科在事后的大力补救，不仅是自我救赎，也更是社会公义的胜利。表面上看捐款和社会责任属于个体意愿，的确不能强加于企业。但比如设想一下，如果一些自私、无公德心的企业省下捐款来大搞促销、大肆扩张，热心公益的企业反而因为出血过多而推广乏力、市场份额下滑，那就将是一个不幸的“逆向淘汰”，做善事的被惩罚，自利者反而得利，那么将是可耻的一幕。越来越成熟的中国社会一定会让有更多社会责任感的企业在中国得到更好的发展。

——《解放日报》2008年5月29日7版：观点

文/陈杰

    8.0级的汶川大地震撼动全国，震惊世界。据权威部门发布的统计，截至5月20日，地震已经导致超过3000万平方米建面的建筑倒塌、1.2亿平方米的房屋受损，540多万人无家可归。由于一段时间内余震还在继续，倒塌房屋和危房数目还会继续增加，次生灾害等带来的要转移人口也在增加，这个数字可能还有不小的上升。即使按照540万无家可归人口，和人均建筑面积25平方米来计算，新建居民住宅面积也需要达1.35亿多平方米，为此需要投资1100多亿-1600多亿元（投资按照800-1200元/平方米的标准，2006年四川商品住宅平均价格为2122元/平方米）。

　　可见，重建灾区居民住宅的资金投入需求将是非常巨大的，势必成为四川等地震灾区灾后重建中最大的一笔单项资金投入。而据报道，国务院今年从财政安排的700亿地震灾区重建基金将主要用于过渡安置房建设、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域。受灾居民的永久性住房投资显然还需要大力增加多渠道融资。根据统计，2007年四川全省全年竣工的居民住宅面积为2540万平方米，也就是说，按照正常的建房开发速度，要使现在无家可归的受灾群众全部从帐篷、活动板房等临时性安置住所住进自己的新家至少需要5年。灾区居民住房安置的任务之艰巨、困难之大，足可想象。

　　灾后居民住房的重建，究竟该取怎样的思路？日前，国务院抗震救灾总指挥部对媒体表示，现在正在抓紧制定灾后恢复重建规划的总体方案，争取三个月内完成。规划虽然还没有出来，但在业界的讨论中，对灾区居民住宅的重建已经有了几种路径。比如，有人提出，应该由政府全部出资，如果政府财力不足，也应由政府组织建设，直接介入住房建造过程。总之，“灾后住房重建绝不能引入开发商。”有学者问，为什么不能回到最天然的建房模式？要么让居民自己建房，如果居民完成不了，那么就让政府来，总之不能再要开发商这种“畸形”的中介。

　　这种观点，显然忽视了房地产开发其实是一种很专业技术的活，也没有理解社会生产需要分工、专业化生产者更有效率的道理。然而，这种鼓吹让居民、包括城市居民，自己拥有建房权的声音着实很大。不由得让我想起了不久前知名学者秦晖的一个观点：如果政府不能提供住房（保障）就要给居民自由建房的权利，“要么给福利要么给自由”，哪怕这种“自由”带来的后果是“贫民窟”、“城中村”、“棚户区”也值得赞赏推崇。从媒体和网上看，这种居民有自由建房权利的想法着实影响了不少人。现在灾区重建面临大量建房任务，而政府扶持力度难免有跟不上的地方，预计又会有很多人重提该观点，提倡这种主张。

　　对这个当前很有市场的观点，笔者想用地震之初看到一条报道予以反驳。据报道，某省会城市的80万流动人口集中在326个非常高密度的“城中村”。一般正规开发的楼房都能抗至少6级地震，而“城中村”的房子基本上没有抗震能力。因为都是自建房，没有也不需要报批，无正规设计，想怎么盖就怎么盖。地基不扎实，施工不规范。还经常会加宽加高。有关部门预计，别说汶川这样级别的地震，连6级地震，该市城中村都将有60%以上的房屋倒塌或严重破坏，伤亡和无家可归人数将超过32万。

　　这次地震，让我们明白，住房，绝不仅仅是“住”！住房，不仅要让居住的人遮风避雨、休憩和家庭生活，更要为居住其中的人提供一份长久安全的坚强保障。过去我们的建筑安全标准较低，是因为不少历史因素，是受制于整体区域经济发展水平的局限。其实很多简易常规并不费钱的建筑安全技术，只要在农村中推广开，就可以在灾难到来的时候救很多人的命。以后必须像重视城市房屋那样重视农村房屋安全，要大力推广安全建筑技术，更要强制施行每栋房屋的最低安全标准。

　　有一点应该明确，无论农村居民自己分散盖房，还是城市内专业开发公司的集中建房，各级政府有权力也有义务对每套住房的建筑质量、安全情况都加以规范保障。当然，还要结合国情。如某报所推介的美国加州经验，“法律要求房屋都能抗8级地震”，还要“所有房子都是木结构，而且一律是矮房子”，那就太脱离中国实际了。

　　灾后重建是一项紧迫而艰巨的工程。受灾群众嗷嗷待哺，盼望早日搬进新的家园。速度，此刻还有什么比速度更重要？但是，我们还是要冷静一下，为了建设更加美好坚固的家园，我们宁可牺牲一下进度，也不要草率地出台让未来留有更多遗憾的规划和设计。正如唐山市委书记日前表示的，此次灾后重建要吸取当年唐山重建的教训，只重视了规范而忽视了设计，又急于让受灾百姓住上房子，导致建设的民宅千篇一律，被称为“一张图纸盖一片楼房”。我们不仅要为受灾群众提供漂亮坚固的家，公用设施配套等也要跟上。唐山重建一个有用的经验是，在建筑材料上可采取“统一采购”来降低成本，但项目上还是要“多家建设”才能有利于保证工程质量。

　　(作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职研究员)

http://epaper.jfdaily.com/jfdaily/html/2008-05/29/content_135422.htm

  

中外住房政策对比II，时间：5月26日上午08:30-10:00，地点：经济学院205
主席：Christine Whitehead
08:30 - 08:45	Peter Boelhouwer	荷兰住房市场的停滞：政策改革的需求
08:45 - 09:00	Bernard Vorms	扩大信贷准入以促进可持续的自有住房
09:00 - 09:15	陈杰	瑞典住房政策与住房金融
09:15 - 09:45	交流提问
09:45 - 10:00	茶歇

 

中外住房政策对比III，时间: 5月26日13:30-15:00，地点: 经济学院205
主席: 陈杰
13:30 - 13:45	刘洪玉	货币紧缩政策下房地产市场的发展
13:45 - 14:00	张永岳	加快上海公共住房建设:矛盾及对策建议
14:00 - 14:15	陈钊	住房体制市场化改革中的效率与公平:中国经验及启示
14:15 - 14:30	陈杰	中外住房政策对比总结
14:30 - 14:45	交流提问
14:45 - 15:00	茶歇

 

区域经济增长与公平政策闭幕式，时间: 5月26日15:30-17:00，地点: 经济学院一楼大金报告厅
主席: 万广华
15:30 - 15:50	张曙光	中国经济发展的前景和挑战
15:50 - 16:10	John Quigley	次贷及对中国的启示
16:10 - 16:30	李根	韩国和日本生产力差距的缩小及对中国的启示
16:30 - 16:40	殷醒民	闭幕辞

演讲嘉宾简介：

John Quigley, 加州伯克利大学经济学讲座教授、房地产中心主任。国际房地产经济学界最权威的学者。演讲：“美国次贷危机的教训以及对中国的借鉴” 。

http://elsa.berkeley.edu/~quigley/

Christine Whitehead，伦敦经济学院土地经济学教授、剑桥大学房地产与规划中心主任, 欧洲房地产协会执行主席。演讲:“英国如何合理规划来保障居民的住房可支付能力”。

http://www.lse.ac.uk/people/c.m.e.whitehead@lse.ac.uk/
Peter Kemp, 牛津大学社会政策讲座教授。演讲：“发达国家的住房津贴制度的未来”。

http://www.stx.ox.ac.uk/general/fellows/kemp_peter
Mark Stephens，英国约克大学房地产政策中心副主任，教授。演讲：“国际住房政策比较”。

http://www.york.ac.uk/inst/chp/Staff/stephens.htm
Peter Boelhouwer，荷兰Delft大学城市与房地产研究所（OTB）主任、教授，欧洲房地产研究协会执行主席。演讲：“荷兰住房政策的改革建议”。

http://www.tudelft.nl/live/pagina.jsp?id=128f60a3-b8bd-42b4-b588-17b1041f5132&lang=en
Bernard Vorms，法国国家房地产信息中心主任、社会住房所有权基金会主席。演讲：“增进居民住房所有权的金融信贷政策”。

侯淅珉，住房与城乡建设部住房保障司司长。演讲：“中国房地产政策变迁”。

刘洪玉，清华大学房地产研究所所长、教授，住房与城乡建设部住房政策专家委员会主任。

演讲：“货币紧缩政策下房地产市场的发展”。

张永岳，华东师范大学商学院院长、东方房地产学院院长。演讲：“加快上海公共住房建设中面临的矛盾及其对策建议”。

陈钊，复旦大学经济学院副教授。演讲：“住房体制市场化改革中的效率与公平：中国经验及启示”。

陈杰，复旦大学管理学院副教授。演讲：“瑞典住房政策与住房金融”。主持和组织人。

“上海论坛”是由复旦大学主办的最重要的国际学术论坛，在社会各界的关心和支持下，已成功举办两届。包括上海市市长韩正、中国工程院院长徐匡迪、中共中央对外联络部部长王家瑞、中国国家开发银行行长陈元、中国银行业监理会主席刘明康、中国博鳌论坛秘书长龙永图、新加坡内阁资政李光耀、新西兰外交部长Winston Peters在内的中外政要都曾出席论坛并发表主旨演讲；中国上海交通大学、韩国首尔国立大学、新加坡国立大学、日本早稻田大学等多所中外著名大学校长亦曾担任论坛主旨演讲嘉宾，2007年，诺贝尔经济学奖获得者Michael Spence教授作为“上海论坛”特邀嘉宾在开幕式上发表了主题报告；“上海论坛”的举办也吸引了大批商界精英与会，韩国SK集团董事长崔泰源、瑞典爱立信集团高级副总裁Jan Uddenfeldt、汇丰银行亚太区董事局主席郑海泉、日本日立公司总裁兼首席执行官Etsuhiko Shoyama、前世界银行副行长、现花旗集团公关部集团主管章晟曼均曾应邀担任“上海论坛”主旨演讲嘉宾。

——《经济观察报》2008年5月19日

文/陈杰

　　在1973-1980年之间，美国推行了影响到2.5万个家庭的 “实验性住房津贴计划”(Experimental Housing Allowance Program)，耗资1.7亿美元。这是一个著名的公共投资案例，事实证明，当穷人困窘的住房负担大幅度减轻之后，他们会大量增加在营养、教育、保健、职业发展和子女抚养上的投资；当穷人移居到更卫生干净的住房、更适合居住的社区环境下，找工作的意愿和机会都会大幅度增加。这些都让受助者更快和更有效地摆脱贫困陷阱、不再依赖社会福利而步入独立发展。

  此后，1994年以来实施的更大规模的“向希望移居计划”(MovingtoOpportunity)，都是从提高穷人的住房条件入手来改善他们的经济状况。美国一系列大规模的贫困改善社会实验，最终演绎为良性的社会收益。

  2008年3月，新任世界银行首席经济学家林毅夫，在谈到社会保障的时候，他指出，不要把社会保障仅仅当作一种消费，要把社会保障当作一种投资。

   就拿住房来说，各级政府现在都在高调要表示建设住房保障。但住房保障不是凭空而来，是要大规模的、切切实实的政府投入的。而根据中国建设部的数据显示，截至2006年底，全国累计用于廉租住房制度的资金也仅为70.8亿元。2007年全国在廉租房上的投入超过之前的历年历史累计，达到77亿元，其中来自中央财政的资金51亿元，还不到当年中央财政支出的0.17%。但2007年税收，尽管有5万亿还是9万亿的不同计算方法，与住宅保障投资相比，都是九牛一毛。

   从一国经济发展的历史角度来看，在经济起飞阶段，政府集中投入用于生产投资、基础设施建设等经济性支出，在追求经济增长之余再考虑社会保障，在把蛋糕做大后再想如何分配，这是可以理解的，也是正确的。但到了当前我国经济总量已经成为世界第三、第四，人均GDP达到2000美元的时刻，统计数据平均意义上的收入增长不应该再成为国家发展战略的单一目标。能不能让社会最边缘的、最底层的个人都分享到经济发展的成果、享有最起码生活保障，不仅是我们当前社会发展到底是迈向拉美化还是 “和谐社会”的关键，也是保证经济可持续发展的决定性因素。尤其在政府掌握的资源已经相当充沛的时候，政府支出的重点是非常有必要向社会保障转移。然而从上面引用的一堆数据可以看到，这个政府支出重心的转移，还很艰难。

　　这个转移的艰难，除了财政支出的惯性等一些客观原因，很重要的一点，正如林毅夫先生指出的那样，相当一部分政府官员虽然也知道社会保障很重要，但主观上仍把社会保障看做一种“善事”，甚至看成对低收入者的施舍，有一点做做样子就可以了的心态，多一点固然好，少一点也无所谓。很多政府官员就是抱着搞社会保障不能产生经济效益，至少短期内是看不到，对政绩考核毫无帮助，能省则省的态度来对待社会保障事业。

   别的社会保障事业对一国一地区的经济与社会发展到底有什么价值，存在有什么意义，笔者不是内行，不便多说。但至少就住房保障建设来说，笔者敢说，这是利国利民、回报价值丰厚的社会投资。

   现在大家都知道住房保障很重要。但对于究竟为什么要搞住房保障，不少人仍然还有比较模糊的理解。只有各级部门在对这个问题形成真正清楚的认识之后，对住房保障的实施工程才会坚持到底，才会真正加大投入，而不是做表面文章。

    一般人们都会认可，住房实施之所以必要和重要，是因为住房的生活必需品特征。但实际上，住房作用绝不仅仅只是为人们提供一个遮蔽寒冷、能安息睡觉的场所。要知道，人有将近一半的生命时间在自己的住所中度过。现代住房经济学认为，政府必须实施住房保障的一个很重要的出发点，是因为住房消费在过程中存在着很大的“外部性”，在结果上具有很强的“生产性”。

    中国古语说，安居乐业，“安居”了，才能“乐业”。国际上有很多公共卫生学文献证明，良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要前提，成长居住环境对儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键。从这个角度来看，住房消费可以看做社会生产力的一种重要投入要素。要提高社会生产力，就不仅要提高社会平均的住房消费质量，也要提高最低板块人群的居住水平，否则这部分人群就有可能成为社会生产力的负数，而他们本来个个都可以为社会生产力做出很大贡献的。比如，我们现在不断意识到，很多社会中坚骨干因为住房问题长期不能解决所造成的精神焦虑情绪，对他们的工作积极性和表现造成了很大的负面影响。

    再从社会学角度来看，国内外都有很多研究者已经意识到，一个居民是否拥有良好或说社会认可的基本合格的居住条件，会严重影响其道德水准、社会行为规范乃至对当地社区社会的认同与归属感。而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感、归属感，对周围社区，对当地社会，都有着直接的外部性作用。试想一个极端的场景，如果一个社区、一个社会中相当一部分人群是在无家可归、颠沛流离、徘徊街头，那么这个社区的治安状况必将十分堪忧，犯罪率直线上升，整个社会也不可能稳定和谐。“住房，这远不仅仅是一个经济问题，而是一个社会问题、政治问题”。除了无家可归者，住房极端困难者，在没有安定适宜的家庭居住环境和身心健康受到困扰影响的情况下，公共行为上也难以成为社会所希望的模范公民，很容易成为社会不稳定因素。到了很多人都为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定就只能是一个空话，整个社会就要为抵御由此引起的不安定因素进行非常巨大的警力和其他社会公共安全投入。国外有学者这样写到，“恶劣的住房条件将以犯罪、少年流氓、酗酒和各种其他恶性问题来让整个社会为之付出高昂代价”。

     所以，所谓住房保障具有社会投资属性，可以从两个角度来理解。一是防御性的社会投资，防止无家可归这样的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰，和对社会正常生产力的本可避免的破坏，节约相关不必要的社会费用。就像卫生保健一样，有卫生经济学家测算，在我国如果投资1块钱在预防保健上，就可以节省8块多的医疗费，还能节省100块钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本防范，不如在源头上投入。

    另外一个是主动性的社会投资，提高居民普遍的住房居住质量，尤其是最底层的住房水平，会帮助相关人员提高经济生产能力，让整个社会都能更快地达到和谐成长的发展目标。

（作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授）

http://www.eeo.com.cn/eeo/jjgcb/2008/05/19/100060.html

寄托哀思。