房地产经济学研究——陈杰博士

  全球住宅市场2007年回顾及2008年走势预测

总体概括： 2007年美国住房市场急剧降温，欧洲市场房价也增长缓慢，而亚太地区房价却因种种因素推动增长迅速。各国2007年的房价中，保加利亚名义房价增幅最大，到2007年第三季度为止的一年里增长了30.6% (扣除通胀后为15.4%)。新加坡的房价在一年内名义增长27.6%，与去年同期的7.6%相比有了大幅增长。由于通胀率仅为2.66%，若按实值计算，新加坡的房价增长是世界各国最快的，实际增长24%。中国（上海）：上海房价仍持续反弹。06年10月至07年10月，上海房价增长了27.85%，相比于上一年的下跌0.6%，可以说是个非常大的转变。扣除通胀后，房价上涨幅度为20%。若按名义价格计算，在发展中国家里，房价与上年同期数字相比增长超过10%的国家（地区）还有菲律宾，哥伦比亚，南非和香港。

北美：

美国楼市持续低迷。根据美国国家地产经纪商协会（NAR）调查纪录，06年10月至07年10月美国平均房价为207,800美元，与去年同期相比下降5%（按实际价格计算为-8.46%）。按照联邦住房企业监督办公室公布的全美房价指数则显示，到07年第三季度为止，一年内房价上涨了1.8%,除去通胀影响后实际上却下降了0.6%.共有10个州的房价有不同程度下降,包括密歇根州(-3.7%),加州(-3.6%),内华达州(-2.4%),马萨诸塞州(-2.3%),罗得岛州(-2.2%)以及佛罗里达州(-2.1%),但犹他州(12.9%)和怀俄明州(11.8%)的房价与去年同期相比增长超过了10%。

加拿大楼市也出现低迷现象, 06年10月至07年10月房价指数上升了6.1%,低于上一年同期数字11.4%。

欧洲：

欧洲大部分楼市遭遇降温, 爱尔兰迎来了15年来首次房价下跌。爱尔兰的房价暴涨问题是这轮全球楼市高涨周期中最严重且持续时间最久，但爱尔兰07年10月与上年同期相比下跌了4.68%，若按实值计算下降幅度高达9.1%。

英国住房市场也受到了冲击,不过比预想的情况要好一些. 截至07年第三季度,英国房价较上一年同期相比增长了9.7%,相比于06年的10.5%有所下降.除去通胀影响调整后为7.5%,比06年的7.3%仍有轻微上升。但2007年第四季度以来英国房价终于出现了连续下跌。

过去一年里波罗的海国家地区在房价问题上也出现了一些麻烦。07年第三季度拉托维亚房价与上一季度相比下降了7.7%。近两个季度立陶宛的公寓价格则维持在12，500立特（约5,213美元或3,620欧元）每平米。爱沙尼亚07年第三季度房价与去年同比增长了23.4%，而06年这一数据为28.6%。

挪威市场也有了危机出现的征兆。截至07年第三季度，挪威房价指数与上一年同期相比增长了11.6%。但是07年第二至第三季度其首都的房价下跌了0.5%。2007年10月挪威中央银行将指导利率上调25个基点至5.25%。

截至07年第三季度,西班牙房价与上年同期相比增长了5.31%,是近9年来增长最慢的一次。高利率导致了低需求,且银行在住房贷款上也加强了把关。意大利和希腊的房价也遭降温。

亚洲-太平洋地区：

上海二手房屋价格指数

中国的住房价格增长受很强的政府调控.排除政府的宏观调控因素,由于持续的经济扩张以及快速的城市化,房价势必还是会上涨.2008年北京奥运会以及2010年上海世博会更将推动价格的剧增.

2007年上半年日本6大城市市区房价增长了7.75%。2007年上半年日本的全国城市地价指数下降了1.48%，而06年下降幅度为2.8%。之前日本的城市地价指数一直都停滞不前，这说明日本的住宅市场终于开始有所逐渐好转。

新加坡房价指数图

2007年前三季度很多亚洲国家的住房市场发展态势良好,一定程度上体现了这些国家正在从97年的亚洲金融危机中继续恢复。新加坡房价表现尤为突出。但泰国由于政局混乱导致经济发展迟缓以及房屋跌价。

印度尼西亚和马来西亚房价则仍然没有多大变化。尽管印尼近一年全国房价指数上升了5.2%，但除去通胀影响后这个数字仅为1.2%。截至07年第三季度马来西亚近一年房价指数上升为3.2%（实际价格增幅为1.7%）。在菲律宾,住房需求主要都来自于海外的菲律宾家庭。

澳大利亚住宅市场正在逐渐从2004-2005年急速降温中恢复，到2007年9月为止，8个主要城市的房价指数一年内上升了10.6%，较上一年同期数字10.1%稍有增长。除了悉尼和佩斯，其他6个主要城市近一年（截至07年9月）房价同比增长均超过11%。由于住房信贷的推出，加上住房供给不足，尽管上调了利率，07年房价还是持续上涨了。此外，移民的增多和建筑技术缺乏也是导致房价上涨的一部分原因。预计2008年澳大利亚房价增长率仍将维持在两位数。澳大利亚移民政策应该不会有太大的改变，既然工党的权力比较大，如果对低收入的租赁者以及购房者采取一些的优惠政策，或许能够刺激对住房的需求。

2007年下半年，新西兰房价停止了暴涨。虽然07年11月新西兰全国房屋中间价格为352,000新西兰元，同比增长达6.6%，创2003年2月以来年度房价增长新低。

中东和非洲：

美元贬值对于中东的房地产市场来说是有利的。海湾国家的通货都受到美元的牵制，美元贬值将引起这些国家房地产市场的降价。目前最大的问题是供过于求。迪拜在08年和09年将有大量的对外贸易，如果全球经济出现衰退，国外消费者需求势必下降，这将使得问题更加恶化。迪拜住房市场本身带有很大的投机性，这也使得其极易受外界影响。

南非房价停止了剧增。04年年末时年度房价增长率曾一度达到最高水平33%，此后涨价开始有所减速，到07年末时已比上一年同期下降13.6%。通胀调整后，房价指数仅上升了5.3%.引起减速的原因很多,如高利率,经济增长缓慢等.同时07年6月南非国家信用法案正式生效,该法案加强了信贷管理力度,也在一定程度上抑制了涨价。

以色列市场开始回暖. 07年第三季度以色列自用住宅平均价格比上一季度上涨4.6% (实值2.5%),不过与去年同期相比还是低了0.5%. 

 利率

利率是导致欧美房价下跌的主要因素。

官方利率图

04年至06年的两年内，美联储连续17次提高其指导贷款利率，美国联邦基金利率从04年5月历史最低的1%急剧上升至06年6月的5.25%。2006年年中时美国开始出现住房市场紧张的迹象，因此到07年8月为止，美联储保持了5.25%的利率14个月不变。9月美联储将联邦基金利率下调50个基点，此后10月和12月各下调25个基点至4.5%，以抵御住房市场引发的经济滑坡。有人指责美联储当初在短时间内提息过高，导致现在的疯狂降息。另外也有人认为，包括美联储在内的美国各界对次贷危机的冲击及危害性估计不足，才引发了这次危机。

而与之成鲜明的对比的是，欧洲中央银行长期缓慢的调节利率，使混合了多种市场的欧洲房市可以相应地有所缓冲。在欧洲只有爱尔兰出现了严重危机，其余影响并不大。过去15个月里，欧洲中央银行8次提高其指导利率。证券回购协议的比率从06年11月的历史最低纪录2%提升到了现在的4%。07年12月，英国和加拿大中央银行各将贷款利率下调25%。

欧洲：

爱尔兰房价在十五年第一次出现下跌。由于85%的抵押贷款为可变利率抵押，因此其房市极容易受利率的影响。2007年10月挪威中央银行将指导利率上调25个基点至5.25%，导致挪威房价明显降温。意大利和希腊遭到降温也是主要因为两国的抵押贷款主要都由可变利率抵押贷款构成。

尽管丹麦,法国和德国都是以定额利息为主,其住房市场也还是没能幸免于难。欧洲其他遭遇降温的国家还有瑞典,波兰,芬兰,荷兰以及瑞士。法国加强了减免住房抵押贷款税收的力度,以巩固消费者对住宅的需求。

亚洲-太平洋地区：

新加坡,南韩及日本的房价剧增则归因于其经济的迅速发展.总的来说,亚洲的信贷市场还不成熟,因而调整利率对于住房市场来说并没有很直接的影响。由于这几个国家的主要出口商品为电子商品,假如08年全球经济出现衰退,这些国家的经济增长势必会受到冲击。

2007年3月至6月，新西兰储备银行连续四次提高其基准利率至8.25%。有关人士预计新西兰房市08年仍将继续低迷，这种状况可能会持续到2009年。

（环球房地产指南对）2008年全球住房市场走势的预测

欧洲：

大部分欧洲人应尽量避免在2008年购房,因为由于很长一段时间的涨价,房价也相应地被高估了。波罗的海地区由于经济的迅速发展房价持续上涨,而房屋租赁价格却大幅下降,因此也要避免在这时买房。

尽管之前保加利亚大肆宣传诸如滑雪胜地之类地区的举动显得很可笑, 但其首都索非亚确是个投资房地产的好地方。罗马尼亚首都布加勒斯特也比较吸引人。斯洛伐克的布拉迪斯拉发一直以来被低估,其实是个很好的投资地区。匈牙利首都布达佩斯房市正在回暖,估计将会继续保持低价格租赁比。土耳其,希腊以及一些其他欧洲沿海国家都仍然被低估。

中东和非洲：

投资者应避免在迪拜投资,除了在某些独立式住宅上.而投资于阿布扎比,阿曼等新开放的海湾国家可能最终会有较好的收益。

国际投资者认为埃及是个投资的好地方。比起那些海滩胜地，很多投资者对开罗更感兴趣,因为开罗的房价在当地政策的限制下比较低,租赁收入却是世界上最高的几个地区之一,而且税收低,交易费用也比较合理.美中不足之处,应该就是开罗的政权。

国际投资者对约旦也很感兴趣。先不管约旦目前比较严重的物价上涨,首都安曼的租金收入还是很可观的,而且税收低.不过最让人兴奋的地方不是安曼,而是在约旦国王阿卜杜拉二世的自由经济政权领导下,过去5年里约旦GDP增长保持了每年4%的良好势头。

在过去5年多的时间里,南非房价长期保持两位数增长,如今开始快速冷却. 加上09年总统大选在即,之前涉嫌贪污的雅各布·祖马很有可能成为新领导人,南非目前动荡的政局将会很大地影响到房地产市场。

亚太地区：

相比于亚洲金融危机之前的房价水平,尽管07年有大幅增长,亚洲目前的房价仍然被低估。

中国房地产市场尚未对外开放,因此非常驻的外国投资者在中国买房十分困难(尽管开发商很欢迎)。中国的住房价格增长受很强的政府调控。如果排除政府的宏观调控因素,由于持续的经济扩张以及快速的城市化，中国大城市的房价势必还是会上涨。2008年北京奥运会以及2010年上海世博会更将推动价格的剧增。2008年奥运会后北京房价预计将到达顶峰,而上海的高峰则还期待着2010年的世博会的到来。除非政府强力干涉,否则上海的房价仍将继续上扬（注：仅转述，不代表笔者对此表述同意）。

柬埔寨可以说是中国的一个代理，对中国经济有很强的依赖性,但柬埔寨的房地产市场对外开放,收益高,交易费用低,税收低.不过限于法律规定,外国投资者只能间接申请用地。

经历了过去消极的两年,08年泰国的经济将有所复苏,可能带来不少机遇. 出租收益率应在7%-8%左右,所得税也相应较高,但仍在接受范围内(与菲律宾相比).在好的政策领导下泰国经济的发展势头会很好.印尼是个不错的选择,但存在的问题是---虽然收益率高,但同时交易费用成本和租金收入所得税也很高.菲律宾也存在同样的情况。

日本住宅市场正在迅速恢复.东京的房屋出租收益率在不起眼的4.7%左右,推动房价上升的因素还是积极的,当地法律对投资者比较有利,交易费用及租赁收入所得税比较低.最近发布的相对比较严格的住房管理规章制度可能会加快房屋增值。

新加坡目前的租赁收益率过低, 仅为2% 到 3%.不过新加坡房地产业正在试图吸引从外国来新加坡工作的人群,这对房价来说有积极的意义。香港的租赁收益率则相对高一些(约3% 到 5%),由于美元的限制香港的利率也会随之下降,这将推动香港住宅市场的发展。

预计08年澳大利亚的价格还会继续上涨. 其移民政策应该不会有太大的改变, 对低收入人群采取一些帮助措施或许能够刺激对住房的需求。对新西兰，预计其住宅市场可能仍然停滞不前。

拉丁美洲及加勒比海：

很多加勒比海地区的房屋似乎都估价过高.而且任何美国经济主导部门(如银行业)的减速,都将会影响到其发展。

国际投资者比较看好巴哈马群岛,尽管那儿的交易费用成本比较高.巴哈马群岛的总租赁收益率相当高,约5.5%到7%.法律也对投资者有利,没有税收.受加勒比海标准限制,地价也很合理,大约在4,000美元/平米.不足之处在于交易成本比较高,其中包括印花税以及房地产经纪人费用。

拉丁美洲的国家阿根廷最被看好，布宜诺斯艾利斯有很高的收益率,且经济发展良好。乌拉圭以及正逐步回暖并将吸引大批美国投资者的哥伦比亚。在美国，那些被称为 “第二寓所”的乡村地区也仍然很有吸引力，因为比起加勒比海地区，这些地方的房价明显更便宜。

数据来源参考：环球房地产指南